Guide de l'accompagnant social schaerbeekois

Le contrat de bail peut être écrit ou oral. S’il est écrit, il peut être de courte durée (<3 ans), de 9 ans ou à vie (pour la durée de vie du locataire). Lorsqu’il est oral, il a toujours une durée de principe de 9 ans.

Depuis le 15/6/2007, tout nouveau contrat de bail doit être établi par écrit et comporter au moins les données suivantes : l’identité des parties, la date à laquelle le contrat prend cours, la mention de tous les espaces et parties de l’immeuble qui font partie de la location, le montant du loyer.

Si cette obligation n’a pas été respectée, tant le locataire que le propriétaire ont le droit de demander par la suite un contrat écrit. Mieux vaut, pour le demandeur d’un tel contrat, envoyer une lettre recommandée à l’autre partie pour le mettre en demeure de convertir dans les 8 jours l’accord en un contrat de bail écrit. Si cette démarche n’aboutit pas, le demandeur peut s’adresser au juge de paix, dont la décision peut équivaloir un contrat de bail écrit.

Les contrats oraux antérieurs au 15/6/2007 restent valables, mais le locataire comme le propriétaire peut exiger un contrat écrit s’il le souhaite.

(sources Test-Achats)

Si le bail est écrit, il est facile de prouver son existence. Il doit exister en autant d’exemplaires que de parties contractantes sinon il sera considéré comme bail oral. Pour le faire valoir, il doit être enregistré.

Si le bail est oral, son existence pourra être prouvée soit à l’aide d’une preuve écrite (lettre, versement d’un acompte…), soit du fait de l’occupation effective des lieux par le locataire, soit à l’aide de quittances de loyer.

L’enregistrement du bail est une formalité OBLIGATOIRE, les modifications ou avenants au contrat devront également être enregistrés ainsi que les annexes obligatoires. Cette formalité est GRATUITE pour les contrats d’habitation signés après le 1er janvier 2007. Pour les contrats en cours à cette date, une amende de 25 € sera exigée pour enregistrement tardif.

Quand et par qui un bail doit-il être enregistré?

Depuis le 1e janvier 2007 l’enregistrement des contrats d’habitation incombe au propriétaire. Il doit le faire dans les 2 mois de la signature du contrat de bail. Le locataire peut (mais ne doit pas) également faire enregistrer un tel bail, s’il le juge souhaitable.

Rien ne change pour l’enregistrement de tous les autres baux d’immeubles tels que les immeubles non exclusivement affectés à l’habitation, bâtiments industriels, terrains, parkings, … : le bailleur et le locataire sont obligés de faire enregistrer le bail.

Pourquoi enregistrer un bail?

L’enregistrement protège le locataire, en cas de vente de l’immeuble puisqu’il contraint le nouveau propriétaire à respecter le bail signé avec l’ancien propriétaire. C’est pourquoi il est conseillé au locataire de faire enregistrer son bail si ce n’est pas fait par le propriétaire.

L’enregistrement protège également le propriétaire puisque, si le contrat n’est pas enregistré, le locataire, dans le cadre d’un bail de 9 ans, peut mettre fin à son contrat à tout moment sans délai de préavis ni indemnité.

Quelle conséquence en cas de vente de l’immeuble si le bail n’a pas été enregistré?

• Le nouveau propriétaire pourra mettre fin au contrat sans motif ni indemnité avec un préavis de 3 mois si le locataire occupe le bien depuis moins de 6 mois.
• Le nouveau propriétaire pourra mettre fin au contrat avec un préavis de 3 mois si le locataire occupe le bien depuis plus de 6 mois. Mais le préavis doit être envoyé au locataire dans un délai de 3 mois à partir de la passation de l’acte authentique. Passé ce délai le propriétaire devra respecter le contrat dans les termes décrits dans celui-ci.

Où doit-on enregistrer un contrat de bail?

Le contrat de bail doit être enregistré au bureau de l’enregistrement compétent pour le lieu où se situe l’immeuble loué.

Comment faire enregistrer son bail?

Le contrat de bail signé par le bailleur et le locataire ou une copie du contrat de bail signé par le bailleur et le locataire doit être présenté à la formalité de l’enregistrement.
Le contrat de bail signé par le bailleur et le locataire doit comporter au moins les mentions suivantes:
✓ les nom et adresse du bailleur
✓ le nom du locataire
✓ la date à laquelle la location prend cours
✓ le montant du loyer (le loyer et les charges)
✓ la situation et la description de l’immeuble, en mentionnant de préférence (mais pas obligatoirement) la matrice cadastrale et le numéro de parcelle.

Plusieurs possibilités sont prévues pour présenter un contrat de bail à l’enregistrement.

Nous vous conseillons de préférence l’envoi par internet, par mail ou par la poste. Un descriptif détaillé de la marche à suivre est disponible sur le site du ministère des finances ou dans leur brochure (lien dans la marge en-dessous de « sources »).

• 9 ans

• égale ou inférieure à 3 ans = bail de courte durée

• plus de 9 ans = bail de longue durée

• conclu pour la durée de la vie du locataire = bail à vie

Si le bail est verbal, il a d’office une durée de 9 ans.

Le bien loué doit répondre aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’habitabilité ; si ces conditions ne sont pas remplies, le locataire a le choix soit d’exiger l’exécution des travaux nécessaires, soit de demander la résiliation du contrat avec dommages et intérêts. En attendant l’exécution des travaux, le juge peut accorder une diminution de loyer.

En principe, le locataire doit restituer les lieux dans l’état dans lequel ils lui ont été délivrés, sous réserve des dégradations résultant de l’oeuvre du temps (vétusté) et des cas fortuits (immeuble foudroyé…).

Il faut cependant distinguer deux hypothèses :

– En l’absence d’état des lieux détaillé, le locataire est présumé avoir reçu les lieux dans le même état que celui dans lequel il se trouve à la fin du bail.

– Si un état des lieux détaillé a été établi (à l’amiable ou par des experts S i éventuellement désignés par le juge de paix en cas de désaccord entre les parties), les lieux doivent être restitués dans l’état décrit, compte tenu toutefois de la vétusté ou des cas fortuits.

Pour les contrats signés à partir du 18/5/2007, une description de l’inventaire de l’état du bien est devenue une obligation légale. L’état des lieux doit être “contradictoire”, c’est-à-dire signé par les deux parties. Ce document doit être joint au bail et enregistré en même temps que lui.
Le locataire et le propriétaire peuvent établir eux-mêmes l’état des lieux ou faire appel à un expert, chacun supporte alors la moitié des frais.
Mieux vaut dresser l’état des lieux avant que le logement ne soit occupé. A défaut, il faut de toute manière le faire dans le mois qui suit l’entrée du locataire dans le bien.

La constitution d’une garantie locative n’est pas une obligation légale. Elle n’est donc jamais obligatoire, sauf si le contrat le prévoit expressément.

Depuis la loi du 25 avril 2007, des modifications sont survenues pour les garanties constituées en espèces.

La nouvelle loi stipule que si les parties optent pour une garantie en espèces, seules trois modalités sont possibles. Il est important de souligner que le choix entre ces modalités est réservé au locataire.

1/soit la forme d’un compte individualisé ouvert au nom du preneur auprès d’une institution financière,
2/soit d’une garantie bancaire qui permet au preneur de constituer progressivement la garantie,
3/soit d’une garantie résultant d’un contrat-type entre un CPAS et une institution financière.

1/Fonds déposés sur un compte individualisé et bloqué au nom du locataire :
Cette garantie ne peut excéder un montant équivalent à deux mois de loyer (à l’exclusion de toute charge ou provision).
Lorsque le propriétaire est en possession de la garantie et s’abstient de la placer sur un compte bloqué, il est tenu des payer au locataire un intérêt au taux moyen du marché financier depuis la remise de l’argent. Lorsque le propriétaire ne respecte toujours pas cette obligation, après avoir été mis en demeure de le faire, le taux d’intérêt sera le taux légal, soit actuellement 6 %.

2/Garantie de la banque

Le locataire peut opter pour une garantie bancaire. Dans ce cas, le montant de la garantie peut porter sur trois mois de loyer maximum (à l’exclusion de toute charge ou provision).
Le locataire constitue le montant de la garantie par des mensualités constantes pendant toute la durée du contrat.

« La banque ne peut pas refuser l’étalement des paiements. Mais si les revenus du locataire cessent d’être versés chez elle, elle peut exiger que la garantie soit totalement constituée ou qu’elle soit transférée vers la banque auprès de laquelle les revenus sont désormais versés.
Le locataire ne doit pas payer d’intérêts sur ce prêt. De son côté, la banque ne doit verser des intérêts qu’à partir du jour où la garantie est entièrement constituée.
Et quid si la garantie n’est finalement jamais constituée ? La banque devient alors créancière du locataire et elle peut entreprendre à ce titre toutes les démarches nécessaires, comme n’importe quel autre créancier. Mais la garantie locative continue en tout cas à exister (dans sa totalité) à l’égard du propriétaire; » (source : Test-achat)

3/Garantie de la banque suivant un contrat standard conclu entre le CPAS et l’institution bancaire

Cette modalité ne peut porter que sur trois mois de loyer maximum (à l’exclusion de toute charge ou provision). C’est le CPAS qui s’occupera des démarches auprès de la banque pour la constitution de la garantie.

Le contrat ne peut pas exiger que la garantie soit remise par le locataire entre les mains du bailleur.

Le loyer est le prix que le locataire doit payer pour occuper le logement.

1. La fixation du loyer

Dans le logement privé, le montant du loyer est fixé librement par le propriétaire, c'est-à-dire qu’il peut choisir librement le montant de son loyer à chaque nouveau contrat. Il existe cependant une exception lorsqu’il s’agit de baux successifs de courtes durées avec des locataires différents. Dans ce cas, le loyer ne peut être modifié.

Il en va de même lorsque le bail, conclut avant le 28 février 1991, est prolongé entre les mêmes parties : le loyer initial ne peut être modifié puisque c’est toujours le même contrat.

Par exemple, à la fin d’un contrat de courte durée, le locataire poursuit sa location sans qu’un nouveau contrat soit signé, le bail en cours devient un contrat de 9 ans qui débute à la date du contrat initiale. C’est donc bien un contrat qui se poursuit sans modification de loyer possible. A contrario, si à la fin d’un contrat de 9 ans les parties décident de conclure un nouveau bail de 3 ans ou de 9 ans, le loyer pourra être librement fixé.


2. L’Indexation :

Si le contrat de bail le prévoit, le loyer peut être « indexé », c’est-à-dire adapté au coût de la vie (sur base de l’indice des prix à la consommation et selon une formule prévue par la loi). Cette indexation se fait à la date anniversaire du bail (une fois par an) mais elle n’est pas automatique. Il faut que le propriétaire la transmette par écrit au locataire.
Cette indexation n’est pas rétroactive sauf pour les 3 mois précédant la demande.

3. La révision du loyer :

Pour les contrats conclus après le 28 février 1991, la loi autorise une révision du loyer à la hausse ou à la baisse.

La révision ne peut avoir lieu qu’a la fin de chaque triennat (période de 3 ans). Celle-ci peut-être demandée soit par le propriétaire soit par le locataire uniquement dans un délai précis : entre le 9e et le 6e mois avant la fin d’une période de 3 ans. Si les parties ne parviennent pas à un accord, elles devront saisir le Juge de paix et cela entre le 6e et le 3e mois avant la fin du triennat.

Le Juge peut accorder cette révision dans deux cas :

– Soit la valeur locative du bien a diminué ou a augmenté de 20 % au moins par rapport à la valeur du loyer en vigueur au moment où l’avis d’augmentation est envoyé.

– Soit le propriétaire a effectué, à ses frais, des travaux ayant pour effet d’augmenter la valeur locative du bien de 10 % au moins par rapport au loyer pratiqué au moment de l’augmentation. Les travaux, cependant, ne doivent pas concerner la mise en conformité avec les exigences de salubrité, de sécurité… (Voir État du bien loué)

Pou résilier un contrat de 9 ans avant la fin du bail, il existe une série de règles précises selon qu’il s’agisse du propriétaire ou du locataire.
Le locataire a le droit de mettre fin au bail à tout moment moyennant un préavis de 3 mois. Lorsque cette résiliation a lieu au cours des trois premières années, il devra au propriétaire une indemnité de trois mois si le bail prend fin au cours de la première année, deux mois si le bail prend fin au cours de la deuxième année et enfin un mois si le bail prend fin au cours de la troisième année.

Le propriétaire peut mettre fin au bail selon 3 modalités différentes ;

1° pour occupation personnel, c'est-à-dire pour lui-même ou un membre de sa famille au 2e degré moyennant un préavis de 6 mois. Pour être valable, le préavis doit mentionner le motif et le nom de la personne qui occupera le logement.

2° pour travaux, moyennant un préavis de 6 mois. Mais uniquement à la fin de chaque triennat, en précisant le motif invoqué et en justifiant 4 conditions (devis détaillé, démontrer que les travaux respecte les prescrit urbanistique, prouver que les travaux affecte le logement, le coût des travaux doivent être supérieur à 3 années dd loyer)

3°Résiliation sans motif moyennant indemnité. Le propriétaire peut mettre fin au bail moyennant un préavis de 6 mois à l’expiration de la troisième ou de la sixième année. Cette rupture est soumise au paiement d’une indemnité au locataire de neuf ou de six mois de loyer selon qu’elle intervient à l’expiration de la troisième ou de la sixième année.

Pour un bail de courte durée, celui-ci prend fin à son terme mais moyennant un congé notifié par l’une ou l’autre des parties au moins trois mois avant l’expiration de la durée convenue.

À défaut, ou si le locataire continue d’occuper les lieux sans opposition du propriétaire, le bail est alors réputé avoir été conclu pour 9 ans dès l’origine. La loi du 13 avril 1997 prévoit qu’un bail de courte durée ne peut être prolongé qu’une seule un fois, par écrit et sous les mêmes conditions, sans que la durée totale puisse dépasser 3 ans.

Un arrêté royal détermine les conditions minimales à respecter pour que le logement puisse être donné en location à titre de résidence principale. Ces conditions sont principalement relatives à :

– La composition et la dimension du logement et de chaque pièce d’habitation.

– La stabilité du logement et l’absence de vices intérieurs et extérieurs pouvant présenter un danger pour la santé du locataire.

– L’éclairage naturel et l’aération vers l’extérieur.

– L’accès au logement et sa fermeture, ainsi que la circulation dans l’immeuble.

L’équipement général, notamment au niveau des points d’eau, et l’installation électrique.


Si le bailleur n’effectue pas les travaux nécessaires, le locataire a le choix entre plusieurs solutions :

– Il peut demander la résolution du bail avec des dommages et intérêts.

– Il peut exiger que les travaux nécessaires soient exécutés (voir fiche "Justice et Droit", le juge de paix) pour mettre le logement en conformité.

– Il peut conclure avec le bailleur un contrat de rénovation.

Quel sort est réservé au contrat de bail en cas de changement de propriétaire ?

• Si le bail a date certaine (par exemple, il a fait l’objet d’un acte notarié ou a été enregistré
  
  , l’acquéreur se substituera au propriétaire initial (tant dans ses droits que dans ses obligations vis-à-vis du preneur).

Le nouveau propriétaire qui désire mettre un terme à la location devra dès lors respecter les règles décrites plus haut. Le bail oral n’a jamais date certaine.

• Si, par contre, le bail n’a pas date certaine, il est, en principe, inopposable à l’acquéreur (qui pourrait, dès lors, mettre fin au bail).

Toutefois on distingue une occupation inférieure ou supérieure à 6 mois ;

• Si le locataire occupe le logement depuis moins de 6 mois, le nouveau propriétaire pourra lui donner préavis de 3 mois sans motif ni indemnité.

• Si le locataire occupe le logement depuis plus de 6 mois, son bail est opposable au nouveau propriétaire. Mais celui-ci à la possibilité d’y mettre fin dans un délai bien précis, soit moyennant un préavis de 3 mois, soit pour occupation personnelle, dans les 3 mois qui suivent la passation de l’acte authentique. Passé ce délai il devra respecter le bail initial.

Durant la durée du bail, le locataire comme le propriétaire a des obligations.

Si l’une ou l’autre partie ne respecte pas ses obligations et qu’il n’y a visiblement pas moyen de s’arranger à l’amiable, le meilleur réflexe est d’envoyer un courrier recommandé qui reprend la situation et invite le propriétaire à intervenir. Cela permet de prouver, si nécessaire, que vous avez signalé le problème à l’autre partie (les accords verbaux n’ont pas de valeur pour la loi).

Si après plusieurs lettres recommandées, il n’y a pas de réaction de la part de l’autre partie, il y a lieu d’introduire une procédure en conciliation.
Si la conciliation ne donne pas de résultats satisfaisants, il faudra alors intenter une procédure judiciaire avec ou sans l’aide d’un avocat (voir fiche « Justice & Droits », Les aides juridiques gratuites).